Купля-продажа недвижимости кажется простой процедурой — подписать предварительный договор (болето), заплатить, оформить нотариальный акт. Однако за этой простотой скрываются решения, цена которых очень высока. Неграмотно составленный болето может обернуться годами судебных тяжб. Незаверенный нотариально титул может скрывать обременения, аресты, незавершённые наследственные дела или административные ограничения. Неправильно задокументированный платёж способен породить проблемы с налоговыми органами и валютным регулятором — особенно когда в расчётах задействована иностранная валюта.
Мы сопровождаем каждую сделку купли-продажи от первоначального предложения до окончательной регистрации в реестре. Работаем с проверенными нотариусами, при необходимости привлекаем экспертов и специализируемся на операциях, где покупатель или продавец является иностранцем или проживает за рубежом. Такие ситуации становятся всё более распространёнными и требуют детального знания миграционного, валютного и налогового законодательства.
Перед принятием обязательств рекомендуется подписать соглашение о резервировании с чёткими условиями: размер задатка, срок, порядок возврата, отлагательные условия. Параллельно проводится правовая проверка (due diligence): изучение истории права собственности нотариусом, запросы в реестры, справки об отсутствии задолженности, данные кадастра и муниципалитета.
Это предварительное соглашение, обязывающее стороны совершить нотариальное оформление. Качество текста принципиально важно: точная идентификация объекта, цена, порядок расчётов, сроки нотариального оформления, момент передачи владения, распределение расходов, отменительные условия и гарантии исполнения. Статья 1170 ГК АРА защищает покупателя, подписавшего болето и получившего владение, даже в отношениях с третьими лицами.
Это окончательный юридический акт, совершаемый у нотариуса и фиксирующий переход права собственности. Мы координируем с нотариальной конторой подготовку документов, осуществление платежей, снятие возможных обременений и передачу владения.
Нотариальный акт должен быть зарегистрирован в соответствующем Реестре недвижимого имущества для придания ему силы в отношении третьих лиц (Закон 17.801). В столичном округе срок составляет 45 дней. Мы сопровождаем клиента до получения зарегистрированного свидетельства.
Сделка с недвижимостью порождает комплекс налоговых обязательств: налог на передачу имущества (ITI, в ряде случаев), налог на прибыль (при систематической продаже или если объект не является единственным жильём), провинциальный гербовый сбор, нотариальные расходы и профессиональные гонорары. Когда покупатель или продавец является нерезидентом, добавляются специальные удержания и, при необходимости, требования валютного регулятора. Мы обеспечиваем комплексное сопровождение с оптимизацией налоговой нагрузки в рамках закона.
Аргентина позволяет иностранцам приобретать недвижимость с минимальными ограничениями. Основные из них связаны с режимом пограничных зон безопасности (Декрет-закон 15.385/44) и Законом 26.737 о сельскохозяйственных угодьях, ограничивающим иностранную собственность на землю. В отношении городской недвижимости ограничений нет. Вместе с тем существуют документальные особенности: паспорт, CDI или CUIT, в ряде случаев — вид на жительство. Мы обеспечиваем комплексное сопровождение, включая миграционное и имущественное планирование.
Приобретение строящейся недвижимости сопряжено со специфическими рисками: финансовая устойчивость застройщика, гарантии хода строительства, трастовые схемы (на предъявителя или именные), условия корректировки цены и сроков сдачи, задержки. Закон о защите прав потребителей (24.240) и специальные нормы предоставляют определённую защиту, однако лучшей гарантией остаётся предварительный анализ проекта, трастовой компании, денежных потоков и репутации застройщика.