Когда наследство включает недвижимость — семейный дом, арендные квартиры, земельные участки, коммерческие помещения — наследственное дело приобретает дополнительную сложность: необходимо оценить объекты, решить, каким образом разделить их между наследниками, зарегистрировать права и зачастую урегулировать споры о судьбе имущества (продать, сохранить, занять). Имущественный вопрос переплетается с эмоциональным, что требует не только юридических знаний, но и деликатного подхода.
Мы сопровождаем наследственные дела с недвижимостью на всех этапах: свидетельство о наследниках, регистрация в Реестре недвижимости, раздел по соглашению или в судебном порядке, закрепление права пользования жильём, уступка наследственных прав и урегулирование конфликтов между наследниками.
Первый шаг: суд устанавливает круг наследников. Без свидетельства о наследниках не существует наследственного правооснования на недвижимость. Мы сопровождаем подачу заявления, получение официальных справок и вынесение решения.
На основании свидетельства о наследниках объекты недвижимости регистрируются на имя наследников в долевую собственность. Для этого требуется судебное предписание Реестру и в ряде случаев одновременное нотариальное удостоверение. После регистрации наследники вправе распоряжаться имуществом (продать, заложить, уступить).
Если наследники не хотят сохранять долевую собственность, возможны три варианта: раздел на самостоятельные объекты (когда недвижимость делима физически или юридически), передача одному наследнику с выплатой компенсации остальным, либо продажа и раздел вырученных средств. Каждый вариант имеет налоговые и практические последствия.
Переживший супруг имеет особые права в отношении семейного жилья (ст. 2383 CCyCN: безвозмездное и пожизненное вещное право проживания в объекте, служившем последним совместным жильём супругов, при соблюдении определённых условий).
Наследник вправе уступить свои права на наследство (включая недвижимое имущество) другому наследнику или третьему лицу. Уступка оформляется нотариальным актом (эскритурой). Мы консультируем по вопросам целесообразности, оценки и составления договора.
Наследственный переход недвижимости имеет налоговые последствия: в Провинции Буэнос-Айрес действует налог на безвозмездную передачу имущества (Закон 14.044), тогда как в CABA и большинстве других провинций он отсутствует. Предусмотрены судебные пошлины, регистрационные расходы и гонорары специалистов. При продаже унаследованного объекта у наследников может возникать дополнительное налогообложение (ITI, налог на прибыль). Мы оказываем комплексное консультирование с целью оптимизации налоговой нагрузки в рамках закона.